一、政策出台的背景

为深化农村土地制度改革，保障农村集体经济组织和农民的合法权益，构建完善城乡统一的建设用地市场体系，国家发改委、中央农村工作领导小组办公室等部门于2019年12月19日印发《关于开展国家城乡融合发展试验区工作的通知》，将我区列为集体经营性建设用地入市试点地区之一。为做好国家城乡融合发展试验区改革相关工作，规范推进农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，特制定本法。

二、编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国银行业监督管理法》

3、《南京市溧水区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（溧政规〔2020〕4号）

三、主要内容

《暂行办法》共分六个部分二十七个条款：第一部分总则。涉及了办法的制定依据、原则，抵押贷款的概念、适用范围。本办法适用于以溧水区行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权为抵押担保方式申请的贷款。第二部分抵押登记。规定了抵押登记的机构、范围、禁止性条件、抵押程序、查询服务和注销等事项。第三部分贷款管理。主要规定了抵押贷款的条件、尽职调查、价值评估制度和利率。农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的利率由银行参照LPR当期利率加浮点方式确定，综合考虑借款人的实际情况合理确定。第四部分风险控制。规定了银行应当建立风险评价、风险报告、风险处置、风险预警机制。第五部分纠纷处理。农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款双方发生纠纷的，可向人民法院提起诉讼，通过诉讼方式解决。第六部分附则。规定了银行抵押贷款的统计、管理制度的备案、办法解释部门和施行时间。

四、有关情况说明

1、农村集体经营性建设用地概念

农村集体经营性建设用地，是指依法取得并在国土空间规划中确定为工矿仓储、商服、旅游、健康养老等经营性用途的农村集体建设用地。优先保障农村一二三产业融合发展项目和农村服务业、公益事业项目，兴办农产品冷链、加工、仓储以及乡村旅游、农产品销售、养老等设施，重点支持特色田园乡村、田园综合体等项目建设。

2、农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的概念

农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款，是指以集体经营性建设用地使用权作为抵押财产，由银行业金融机构向符合条件的借款人发放的在约定期限内还本付息的贷款。

3、《暂行办法》的适用范围

《暂行办法》适用于以南京市溧水区行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权为抵押担保方式申请的贷款。

4、抵押贷款的基本原则和全流程管理规定

农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款应当坚持依法合规、惠农利民、平等自愿、公平诚信、风险可控、商业可持续性原则。《暂行办法》明确贷款的全流程管理，从贷款总体要求、贷款用途、贷款条件等方面对农村集体经营性建设用地使用权贷款业务提出要求，同时对贷前调查、贷中审查、贷后管理等流程都进行了详细的规定。

5、抵押物范围规定

按照同权同价原则，参照依法有权处分的国有土地使用权可以抵押的规定，《暂行办法》允许在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、出租、作价出资（入股）方式入市的集体经营性建设用地使用权可以设定抵押权；集体经营性建设用地使用权抵押的，地上的建筑物应一并抵押。《暂行办法》同时规定下列集体经营性建设用地使用权不得抵押：权属不清或存在争议的；司法机关依法查封的；被依法纳入拆迁征地范围的；擅自改变用途的；其他不得办理抵押的情形。

6、抵押物价值评估规定

《暂行办法》规定探索建立农村集体经营性建设用地使用权价值评估制度，采用委托第三方评估的方式，确定用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权的价值。

7、贷款条件要求

严格贷款条件，是控制贷款风险，顺利推动集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务开展的必要手段。《暂行办法》从依法取得农村集体经营性建设用地权属证书、符合国土空间规划、未设定优先受偿的其他他项权利等方面提出了要求，力争防范贷款风险，提高资产质量。

8、抵押物处置规定

《暂行办法》规定贷款到期后，借款人未清偿债务或出现当事人约定的实现抵押权的情形，银行可以通过司法拍卖等合法途径处置已抵押的农村集体经营性建设用地使用权，所得价款由银行依法享有优先受偿权。

9、风险控制规定

《暂行办法》规定银行应当建立风险预警制度和重大风险报告制度。发生以下情形时，银行应当按规定及时预警、采取相应的风险控制和化解措施，并向中国人民银行溧水支行、区不动产登记中心等主管部门报告：国家法律法规、国土空间规划及土地市场供求等因素发生重大变化，对抵押财产价值稳定性产生不利影响或导致其流转权能受限的；抵押财产对应的农村集体经营性建设用地被列入土地征收或拆迁范围的；抵押人未经有权机关批准，擅自改变土地用途的；抵押财产被司法机关查封的；发生其他重大风险变化的情形。

南京市溧水区地方金融监督管理局

2021年1月12日

相关文件：关于印发《南京市溧水区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点暂行办法》的通知