2023年8月14日，《溧水区农村宅基地和村民建房管理办法》（以下简称“《办法》”）由溧水区人民政府正式印发，并于9月14日正式施行。《办法》适用于溧水区农村宅基地和村民建房的管理。

一、背景情况

2017年5月区政府出台了《溧水区农村村民建房管理办法（试行）》（溧政规〔2017〕2号，以下简称“原《办法》”），并一直沿用至今。近年来，随着国家乡村振兴战略的深入开展，特别是我区作为国家城乡融合发展试验区以来，原《办法》有关内容已不能适应新形势的发展要求。

二、重要性与必要性

（一）契合溧水发展新实际

《办法》充分把握我区国家城乡融合发展试验区的发展契机，有效解决我区农村村民住房现实困难和需求，进一步改善农村环境和建设风貌，不断提高节约集约用地水平。

（二）适应上位规划调整

原《办法》制定所依据的《南京市溧水区村庄布点规划》已废止，新的《南京市溧水区镇村布局规划（2019版）》已于2020年经区政府批复实施，上位规划的调整导致原《办法》中相关内容也应及时进行相应调整。

（三）化解既有建房矛盾

原《办法》施行以来，规范了我区农村村民建房管理，但也存在一些矛盾，主要有两个方面：一方面因邻里矛盾无法得到四邻签字，存在影响正常建房需求的现象；另外一个方面目前绝大部分村民建房刚性需求已转变为住房改善性需求，部分村民认为原《办法》中关于建房标准（建筑面积）偏低，申请增加住房面积的愿望尤为迫切。

三、制定依据

（一）法律依据

《中华人民共和国土地管理法》；

《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

《江苏省土地管理条例》；

《江苏省城乡规划条例》；

《南京市国土空间规划条例》；

（二）规范性文件

《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号）；

《南京市农村地区规划实施管理规定》（宁政规字〔2012〕27号，2021年规范性文件后评估后修订）；

《南京市农村村民建房规划管理指导意见》（宁政办发〔2017〕47号）；

《关于加强和规范农村宅基地管理工作的意见（试行）》（宁委农办〔2021〕25号）；

（三）“上位”规划

《南京市溧水区镇村布局规划》（2019版）。

四、主要内容

《办法》相较原《办法》更为精简，办法条款由原来的二十八条精简至十八条，精简后内容更加精准，便于理解。其中第一条至第四条主要是阐述制定的目的依据、明确适用范围、部门的职责分工以及管理原则；第五条至第七条明确村民建房的申请主体和申请条件，包括分户条件、人口计算方式；第八条至第九条明确不予批准情形以及特殊情形；第十条至第十二条明确建设标准，是村民建房具体规划管控的有关要求，包括：宅基地标准、建筑面积标准、建筑管理要求等；第十三条至十五条明确审批程序，主要是明确村民建房的审批流程以及建房申请材料，包括直接利害关系人同意意见。第十六条至第十七条明确监督检查职责，包括村民建房监督巡查机制和村民建房安全主体职责。第十八条明确实施时间。

五、主要亮点

《办法》在起草过程中广泛征求了部门和村民意见，充分学习了江宁、溧阳等地区的经验做法，同时结合了溧水发展实际。主要亮点如下：

（一）“放宽”住房面积。统筹考虑溧水经济和社会发展水平，在广泛调研，充分论证的基础上，参考江宁和溧阳建筑面积标准（人均60㎡），将原来的建筑面积上限标准（大户最高220平方米，中户150-180平方米，小户130平方米），调整增加为：单户住房建筑面积（含附属用房）大户（5人及以上）最高不超过300平方米；中户（3至4人）最高不超过240平方米；小户（1至2人）最高不超过180平方米。

（二）“放宽”分户条件。一方面更加注重男女平等。删除了原《办法》中男性、女性相关字眼，参照溧阳做法，多子女家庭中子女已达法定婚龄即可进行分户。另一方面充分尊重村民意愿。《办法》中允许第一代与第二代均有意愿分开居住，但第三代未达到法定结婚年龄的，经村民小组会议讨论同意，村（居）委会确认后，由第二代申请分户建房。

（三）“放宽”管控要求。充分考虑村民实际需求，适度“放宽”了搬迁撤并类村庄建房要求。《办法》中明确了三年内（含三年）不实施搬迁，同时未列入增减挂钩三年专项规划中的搬迁撤并类村庄，村民可在原有宅基地范围内申请建房。

（四）“放宽”四邻意见。原《办法》中规定村民建房材料均需取得四邻同意意见，导致部分建房户因非建房矛盾，未能取得四邻签字，而无法建房。《办法》中明确了，直接利害关系人对妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照存在异议的，经本村村民小组会议讨论通过，或根据村级组织形成的同意建房的决议进行办理。既发挥基层自治组织作用，也体现了依法行政的本质需求。

（五）强化质量安全。《办法》中落实国务院自建房安全专项整治要求，对于三层及以上的村民建房，必须依法依规进行专业设计和专业施工，严格执行房屋质量安全强制性标准。

相关文件：区政府关于印发溧水区农村宅基地和村民建房管理办法的通知